Федеральное законодательство в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения в самом конце прошлого 2010 года претерпело существенные изменения. Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» внесены значительные изменения в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Федеральный закон об обороте земель).

Также внесены изменения в Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в Земельный кодекс Российской Федерации, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях и в Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Изменения вступают в силу с 01.07.2011, за исключением отдельных положений, которые вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 29.12.2010 № 435-ФЗ (т.е. 31.12.2010).

Изменения, вступившие в силу с 31.12.2010.

Изменения в статье 10 Федерального закона об обороте земель:

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут приобретаться сельскохозяйственными организациями, а также гражданами, осуществляющими деятельность по ведению крестьянского (фермерского) хозяйства в собственность при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, в размере, не более 15 процентов кадастровой стоимости земельных участков.

При этом законами субъектов Российской Федерации устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В области такие случаи пока не установлены.

Изменения в статье 12 Федерального закона об обороте земель:

Предусмотрено новое право участника общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли отказаться от права собственности на долю. Отказ от права собственности на земельную долю осуществляется путем подачи заявления в территориальный (межрайонный) отдел Управления государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности граждан. К заявлению прилагается документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельную долю. Представление данного документа не требуется в случае, если право собственности на долю ранее было зарегистрировано.

Право собственности на земельную долю прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права. Одновременно на долю возникает «автоматически» право собственности у городского округа, городского или сельского поселения по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности граждан. Государственная регистрация возникновения такого права не требуется.

В связи с изложенным нужно быть готовым к массовому поступлению в Управление Росрегистрации по Кировской области заявлений граждан об отказе от права собственности на земельную долю. Тем более, что согласно подпункту 8.1 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию прекращения прав собственности на объект недвижимости (в т.ч. на земельную долю) в связи с отказом от права собственности на него государственная пошлина не взимается.

Изменения в статье 16 Федерального закона об обороте земель:

Законом признан утратившим силу пункт 2, допускавший применение к договорам аренды земельных долей, не приведенным в течение восьми лет со дня вступления в силу Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в соответствие с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации, правил договоров доверительного управления имуществом. Регистрация таких договоров не требовалась.

Из этого можно сделать вывод, что данные договоры теперь не имеют силы. Таким образом, сельскохозяйственная организация, использовавшая земельный участок на основании «договора аренды земельных долей», теперь не вправе это делать, пока не совершит в установленном порядке сделки в отношении такого земельного участка, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Изменения в статье 222 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Государственная регистрация прав на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности. Полномочия его подтверждаются выпиской из протокола собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления.

Изменения, которые вступают в силу с 01.07.2011.

Изменения в статье 6 Федерального Закона об обороте земель:

Подробно урегулированы вопросы принудительного изъятия земельного участка у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения права собственности на участок он не используется для сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности либо используется с нарушением правил рационального использования и экологических требований. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства в субъектах РФ, а также критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения и критерии значительного ухудшения экологической обстановки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

При осуществлении данной процедуры значительная роль отводится органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, который, на основании материалов проверки по линии государственного или муниципального земельного контроля, должен обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов, а также обеспечить проведение кадастровых работ по установлению границ земельного участка (при необходимости) и провести торги. Если торги признаны несостоявшимися, земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене торгов.

Изменения в статье 10 Федерального закона об обороте земель:

Упрощена процедура предоставления земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и выделенных в счет долей, находившихся в муниципальной собственности, сельскохозяйственной организации или К(Ф)Х, использующей такой земельный участок, в собственность или в аренду.

Земельный участок передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или К(Ф)Х в собственность или в аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или К(Ф)Х обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата – в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости в год.

Новая статья 12¹ Федерального закона об обороте земель:

Установлена новая редакция понятия невостребованной земельной доли. Невостребованной может быть признана земельная доля, принадлежащая на праве собственности гражданину, который не передал эту земельную долю в аренду или не распорядился ею иным образом в течение трех и более лет подряд. При этом земельные доли, права на которые зарегистрированы в соответствии с федеральным законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не могут быть признаны невостребованными по указанному признаку.

Невостребованной земельной долей может быть признана также доля, сведения о собственнике которой не содержатся в принятых со дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.

Установлен механизм признания в судебном порядке права собственности органа местного самоуправления поселения или городского округа на доли, признанные невостребованными. При осуществлении данной процедуры главная роль отводится указанному органу местного самоуправления, который должен составить список лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, обеспечить официальное опубликование данного списка и его утверждение общим собранием участников долевой собственности. С даты утверждения списка общим собранием участников долевой собственности земельные доли, включенные в список, признаются невостребованными.

В случае, если общим собранием участников долевой собственности в течение четырех месяцев со дня опубликования указанного списка не принято решение по вопросу о невостребованных земельных долях, орган местного самоуправления вправе утвердить такой список самостоятельно.

Орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельные доли, признанные невостребованными.

Примечательно, что теперь нет требования, в соответствии с которым невостребованные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости.

Возникновение у субъекта Российской Федерации (как и у муниципального района) права собственности на невостребованные земельные доли не предусматривается.

Изменения в статье 13 Федерального закона об обороте земель:

Установлено, что земельный участок в счет долей может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности или в случае, если решение такого собрания отсутствует, путем разработки проекта межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет доли или долей.

Проект межевания земельного участка разрабатывается кадастровым инженером на основании договора подряда с лицом, которое намерено выделить земельный участок в счет доли или долей. Кадастровый инженер на стадии разработки проекта межевания обязан снять все возникающие вопросы в отношении местоположения границ участка, выделяемого в счет земельной доли или долей, а также вопросы в отношении размера выделяемого земельного участка.

С введением проекта межевания утрачивается возможность образования земельного участка в счет долей на основании опубликованного в средстве массовой информации сообщения о намерении осуществить такой выдел.

Также установлено, что порядок определения размера выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка с учетом состояния и свойств его почвы устанавливается законом субъекта Российской Федерации. В области такой порядок пока не установлен. В то же время, отсутствие указанного порядка не является препятствием для выдела земельного участка в счет доли или долей.

Выдел земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется по правилам, установленным для выдела долей, находящихся в частной собственности.

Изменения в статье 14 Федерального закона об обороте земель:

Установлено, что в случае смерти участника долевой собственности уполномоченное общим собранием лицо будет являться в силу закона доверительным управляющим в отношении земельной доли, принадлежавшей умершему участнику долевой собственности, в части полномочий, переданных ему общим собранием участников долевой собственности, на период до перехода прав на эту земельную долю по наследству.

Новая статья 13¹ Федерального закона об обороте земель:

Устанавливается особенность проведения кадастровых работ по установлению границ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, выделяемых в счет земельных долей. Введено понятие «проект межевания земельного участка». Данный проект межевания должен изготавливаться кадастровым инженером до подготовки межевого плана земельного участка и утверждаться общим собранием участников долевой собственности.

Требования к проекту межевания земельного участка должны быть установлены федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществление кадастрового учета и кадастровой деятельности. Такие требования пока не установлены.

Предельные максимальные цены работ по подготовке проекта межевания могут устанавливаться субъектами Российской Федерации. Такие цены в области пока также не установлены.

Согласно пункту 15 данной статьи споры о местоположении выделяемых земельных участков с 01.07.2011 будут разрешаться только в судебном порядке. Промежуточный этап разрешения споров – согласительными комиссиями – не предусматривается.

Новая статья 14¹ Федерального закона об обороте земель:

Дано право органу местного самоуправления или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, выходить с инициативой о проведении общего собрания участников долевой собственности и участвовать в обсуждении вопросов на собрании. Также законом возложена обязанность на орган местного самоуправления поселения или городского округа извещать участников долевой собственности о проведении собрания, подготавливать, организовывать и проводить собрания. Так, уполномоченное должностное лицо органа местного самоуправления согласно внесенным изменениям:

1. удостоверяет полномочия присутствующих на собрании лиц;
2. председательствует при открытии и ведении общего собрания, если иной председатель не будет избран;
3. подписывает протокол общего собрания;
4. участвует в обсуждении вопросов с правом совещательного голоса;
5. обеспечивает хранение одного экземпляра протокола собрания;
6. заверяет выписки из протокола.

Изменения в статье 19¹ Федерального закона об обороте земель:

Установлено, что если до 01.07.2012 участники долевой собственности не приняли решение об утверждении проекта межевания земельных участков или не зарегистрировали свое право собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения данного земельного участка до 01.07.2013 обязан:

1. провести общее собрание участников долевой собственности;
2. обеспечить подготовку проекта межевания земельных участков;
3. обеспечить проведение кадастровых работ по образованию земельных участков (подразумевается, что за свой счет).

Изменение в статье 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

Законом вводится дополнение, позволяющее осуществлять государственную регистрацию возникновения, перехода и прекращения права собственности на земельную долю в отсутствие кадастровых сведений о координатах характерных точек границ земельных участков, находящихся в долевой собственности. Ранее наличие таких сведений о границах земельных участков при государственной регистрации сделок с долями было обязательным, что во многих случаях препятствовало совершению указанных сделок в интересах организаций АПК и К(Ф)Х. На наш взгляд, данное нововведение на пользу сельскохозяйственным товаропроизводителям, поскольку снимается один из барьеров при оформлении ими прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Изменение в статье 80 Земельного кодекса Российской Федерации:

Изложен в принципиально новой редакции пункт 2 статьи 80 Земельного кодекса Российской Федерации, посвященной фонду перераспределения земель. Установлено, что фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд в случае приобретения Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием права собственности на земельный участок.

Таким образом, значительно расширен перечень оснований поступления земельных участков в этот фонд.

Изменения в статье 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях:

Ужесточена ответственность за неиспользование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в течение трех и более лет подряд со дня возникновения прав на земельный участок. Размеры административных штрафов за это правонарушение выросли в 2 раза: для граждан до размера от 2 тыс. до 5 тыс. руб., для должностных лиц до размера от 4 тыс. до 6 тыс. руб., для юридических лиц до размера от 80 тыс. до 100 тыс. руб. На наш взгляд, данное нововведение будет способствовать как вовлечению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения их собственниками в сельскохозяйственное производство, так и процессу перехода неиспользуемых земельных участков от неэффективных собственников к эффективным собственникам.

Изменения в статье 24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»:

Установлено, что особенности кадастрового учета земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, образованного в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Такие особенности пока не установлены.

Изменениями, введенными Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения», в частности, впервые установлены полномочия органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности:

1. по концентрации в муниципальной собственности земельных долей (в том числе невостребованных) и по распоряжению земельными долями;
2. по концентрации в муниципальной собственности земельных участков, выделенных в счет долей (в том числе в счет невостребованных) и по распоряжению земельными участками;
3. по организации проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, проведению такого собрания, участию в обсуждении вопросов общего собрания с правом совещательного голоса, хранению документов, оформляемых по результатам проведения собрания;

Таким образом, государство решительно привлекает органы местного самоуправления поселений к обороту земель. Если раньше это участие было скорее пассивным, то теперь местные власти получают реальные рычаги воздействия на оборот земель сельскохозяйственного назначения. Более того, органы местного самоуправления наделяются полномочиями самым непосредственным образом контролировать указанный оборот. Посыл понятен – земельный налог полностью остается в местном бюджете, поэтому органам местного самоуправления крайне важно использовать все возможности по увеличению налогооблагаемой базы. Состоявшиеся изменения в законодательстве об обороте земель сельскохозяйственного назначения создают благоприятные условия для этого.